CIJENE KVADRATA Kakav stan možete kupiti za 150.000 KM izvan Sarajeva, Mostara i Banje Luke

U posljednje dvije godine svjedočimo astronomskom rastu cijena nekretnina u Bosni i Hercegovini. Službeni statistički podaci pokazuju da je prosječna cijena kvadrata prodanih novih stanova 2.690 KM, piše Bloomberg.

Međutim, u Sarajevu je skoro nemoguće pronaći stan u starogradnji po ovoj cijeni, dok cijene novogradnje idu i do 8.000 KM. I u drugim bosanskohercegovačkim gradovima cijene kvadrata su zabilježile značajan rast u posljednje dvije godine. Provjerili smo kakve su cijene nekretnina u Tuzli, Zenici, Bihaću, Bijeljini i Trebinju, te kakav stan u ovim gradovima možete kupiti za 150.000 KM. Riječ je o stanovima čija je prodaja oglašena na portalu olx.ba.

U Tuzli za 150.000 KM možete kupiti stan do otprilike 45 kvadrata u novogradnji, dok za ovaj iznos u starogradnji možete dobiti više kvadrata. Tako naprimjer stan površine 36,71 kvadrat u stambenom objektu Urban u centru Tuzle košta 146.840 KM. Za otprilike isti iznos možete kupiti i stan od 48 kvadrata u Novom Naselju. Također, veliki broj stanova se prodaje i u privatnim kućama. U naselju Simin Han za 105.000 KM možete kupiti "namješten, renoviran i lijep dvosoban stan površine 57 kvadrata". Stanovi površine od 50 kvadrata na atraktivnijim lokacijama grada idu od 150.000 do 230.000 KM, ovisno od toga je li riječ o novogradnji ili starogradnji. Stanovi veći od 70 kvadrata u novogradnji koštaju od 400.000 do 600.000 KM."

U posljednja 24 mjeseca cijene su rasle u prosjeku između 60 posto i 100 posto u ovisnosti od tipa nekretnine i lokacije", za Bloomberg Adriju kaže Sandra Hurtić iz agencije za nekretnine Aktido.

Dodaje da su najveći utjecaj na rast cijena imale promjene cijena rada, energenata i građevinskih materijala, a kao i porast oročenih depozita građana od 2008. godine do danas.

Kada je riječ o odnosu ponude i potražnje, Hurtić ističe da trenutna ponuda zadovoljava potražnju u kvantitativnom smislu (broj nekretnina na tržištu je približan broju kvalificiranih kupaca), "ali kvalitetom ponuda nije ni približna potražnji jer se sve više traže luksuznije i prostranije nekretnine".Govoreći o drugim lokacijama na području Tuzlanske županije, Hurtić ističe da je najaktivnije tržište u Lukavcu, gdje se cijene kreću od 1.800 do 2.100 KM u starogradnji, dok novogradnja ide i preko 3.000 KM.

"Također je aktivno i tržište u Živinicama, gdje je novogradnja jako zanimljiva, ali platežna moć građana je dosta manja", dodaje Hurtić.

U narednom razdoblju očekuje se stagnacija cijena i blaga korekcija na ekstremno skupim nekretninama.

"S obzirom na to da je tržište nekretnina prilično stagniralo od 2009. do 2020. godine, rast cijena potaknut valom poskupljenja koji se dogodio u posljednje dvije godine i nije bio tako iznenađujući, ali trenutno na tržištu Tuzlanske županije vlada stagnacija i tržište se lagano stabilizira", dodaje Hurtić.

U Zenici prosječna cijena kvadrata ide od 2.000 do 3.500 KM. Za 150.000 KM može se kupiti stan od 50 do 60 kvadrata. Manji stanovi se prodaju po cijenama od 100.000 do 130.000 KM. Najskuplji stan koji se trenutno prodaje u Zenici košta 320.000 KM. Riječ je o stanu od 105 kvadratnih metara, koji se prodaje s garažom i potpuno opremljen, a nalazi se u zgradi koja je izgrađena 2010. godine.

Nedovoljna ponuda u Bihaću

Slična situacija je i u Bihaću, gdje se za cijenu od 120.000 do 150.000 KM prodaju stanovi od 50 do 60 kvadrata. Stan u novogradnji površine 36 kvadrata prodaje se po cijeni od 86.000 KM. Također se može kupiti i stan od 64 kvadrata u novogradnji po cijeni od 120.000 KM. Najskuplji stan u Bihaću koji se trenutno prodaje košta 185.000 KM. Riječ je o "luksuznom stanu površine 96 kvadrata i 20 kvadrata zatvorene terase na Ozimicama II u vrlo mirnom dijelu naselja sa svim pogodnostima".

Adnan Hota iz Agencija za nekretnine Cicko za Bloomberg Adriju kaže da su cijene u posljednje dvije godine porasle za 500 KM, na što je najveći utjecaj imala nepovoljna politička situacija i odljev stanovništva, "što je posljedično utjecalo na nedostatak potrebne radne snage".

Hota ističe da trenutna ponuda stanova ne zadovoljava potražnju na tržištu kako u novogradnji tako i u starogradnji, što je i jedan od uzroka povećanja cijena na tržištu.

"Najtraženije lokacije u Bihaću su one koje gravitiraju centru grada, međutim takvih lokacija posebno u novogradnji skoro da i nema u ponudi. Uže gradsko jezgro, odnosno naselja Harmani i Ozimice su najtraženiji", dodaje Hota.

Što se tiče drugih gradova u Unsko-sanskoj županiji, Hota izdvaja Cazin i Veliku Kladušu, gdje cijene stanova u novogradnji na nekim lokacijama premašuju cijenu stanova u Bihaću, a kreću se u rasponu od 2.400 do 3.000 KM po kvadratu.

"Ponuda, s obzirom na trenutno stanje, ni u navedenim gradovima ne zadovoljava potražnju na tržištu", dodaje Hota.

Navodi da je moguće da će u narednom razdoblju biti još nekih "blagih povećanja cijena te stagnacija i mogući pad istih u ovisnosti od globalnih cijena robe i usluga".

U Bijeljini stanovi poskupjeli za 40 posto

Ako vam je proračun za kupovinu stana 150.000 KM, onda za taj iznos u Bijeljini možete kupiti stanove od 50 pa čak i do 85 kvadrata. Stanovi ove površine se prodaju i za manje iznose, što ovisi od lokacije, stanja u kojem se stan nalazi, katnosti itd.

Pet najskupljih stanova u Bijeljini su luksuzni stanovi u novogradnji površine od 63 do 140 kvadratnih metara, koji koštaju od 240.000 do 363.000 KM.

Za Bloomberg Adriju iz agencije SiM Nekretnine kažu da su u protekle dvije godine cijene porasle nekih 40 posto, zbog rasta cijena materijala, goriva i radne snage te rigoroznijih uvjeta za dobivanje građevinske dozvole.

"Smatramo da stanovi u izgradnji neće biti jeftiniji u narednom razdoblju. Vjerojatno će stanovi u starogradnji biti jeftiniji nego sad, jer je nerealno da starogradnja košta kao i novogradnja", kažu iz ove agencije.

U Trebinju dominira novogradnja

Cijene nekretnina u Trebinju su slične onima u Tuzli, što i nije iznenađujuće s obzirom na to da oba grada nude veliki broj stanova u novogradnji.

Tako se za cijenu ispod 150.000 KM u Trebinju uglavnom prodaju manju stanovi od 28 do 40 kvadrata, s tim što u premium gradnji stanovi ove površine idu i preko 160.000 KM. Stanovi od 50 do 70 kvadrata prodaju se po cijenama od 170.000 KM do 250.000 KM. Najskuplji stan koji se trenutno prodaje košta 635.000 KM. Riječ je o stanu od 137 kvadrata u izgradnji, a nalazi se "uz samu rijeku Trebišnjicu, u naselju Police, neposredno uz gradski otvoreni i zatvoreni olimpijski bazen".

Jovan Kovač iz agencije HPM Nekretnine za Bloomberg Adriju kaže da cijene stanova u izgradnji u njihovoj ponudi idu od 3.100 do 3.600 KM po kvadratu. Također, u ponudi imaju i stanove u centru čija je cijena iznad 5.000 KM po kvadratu.

"Prema našoj procjeni, cijene su u posljednje dvije godine porasle za nekih 50 posto. Na rast je utjecala veća potražnja za vrijeme pandemije, poskupljenje građevinskih materijala i energenata, te cijena rada koja je, zbog manjka radne snage, drastično porasla", kaže Kovač.

Ističe da trenutna ponuda zadovoljava potražnju u segmentu stanova u izgradnji i kuća, tako da se može reći da se tržište stabiliziralo, dok je na tržištu nedovoljna ponuda stanova iz kategorije starogradnje i građevinskih placeva za individualne stambene objekte. Ni u narednom periodu ne očekuju velike promjene cijena.

"Iako se piše da su cijene kvadrata pale, to nije naše iskustvo. Cijene kvadrata su se stabilizirale i mi ne očekujemo neko volatilno kretanje cijena ni u jednom smjeru. Očekujemo ponovni blagi rast cijena u bližoj budućnosti", dodaje Kovač.

Iako su cijene kvadrata rasle u cijeloj BiH, one su i dalje znatno niže u usporedbi sa Sarajevom i Banja Lukom. Ovo je i očekivano s obzirom na to da su troškovi života u ovim gradovima niži. Također, naši sugovornici su suglasni da neće biti značajnijeg rasta cijena u narednom periodu, te da se može očekivati blaži pad cijena. 

Stabilizaciju cijena i blagu korekciju u prvom dijelu 2024. očekuju i analitičari Bloomberg Adrije, dijelom zbog visoke baze lani, pri čemu bi određeni utjecaj došao od pooštrenih uvjeta kreditiranja.

"Stabiliziranje inflacijskih pritisaka bi također u narednoj godini pridonijelo slabljenju pritisaka na rast cijena nekretnina, s obzirom na to da je dobar dio stanovništva nedovoljno ohrabren ulagati u različite investicijske klase, stoga u vremenima visoke inflacije tradicionalno ulažu u nekretnine kako bi sačuvali vrijednost svog novca", kaže Ivan Odrčić, voditelj analize makroekonomije i tržišta kapitala u analitičkom timu Bloomberg Adrije.