Prvi stan, dva poreza: HNŽ je nekoć imala oslobođenje za novogradnju, pa ga ukinula

Kupac novog stana u Hercegovačko-neretvanskoj županiji može platiti PDV kroz kupoprodajnu cijenu, a zatim dobiti i obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina. Činjenica da pritom prvi put rješava stambeno pitanje ne donosi mu zakonsko oslobođenje.

No, dokumenti koje je pregledala Hercegovina.info pokazuju da je HNŽ oslobođenje za prvu prodaju novogradnje nekada imala, ukinula ga 2012. godine, a već godinu poslije u službenom izvješću tražilo se njegovo vraćanje.

Na ovu se temu našoj redakciji obratio čitatelj koji kupuje prvi stan. Navodi da je Vladi HNŽ-a više puta pisao o dodatnom poreznom opterećenju, ali da odgovor nije dobio.

„Posebno je teško razumjeti da se na novogradnju od investitora, na koju je već plaćen PDV, dodatno nameće još 5% poreza na promet nekretnina“, napisao je u dopisu koji je proslijedio redakciji.

Njegovo pitanje otvorilo je nekoliko zasebnih problema: zašto kupnja novogradnje u HNŽ-u nije oslobođena ovog poreza, kako se utvrđuje osnovica, kome odlazi novac te može li program pomoći mladim obiteljima nadomjestiti nepostojanje zakonskog oslobođenja.

Porezna potvrdila: Kupnja prvog stana nije osnova za oslobođenje

Porezna uprava Federacije BiH u odgovoru za Hercegovina.info pozvala se na važeći županijski Zakon o porezu na promet nekretnina. Prema njemu, porezni obveznik je stjecatelj nekretnine, odnosno u slučaju kupoprodaje kupac.

Na izravno pitanje postoje li oslobođenja za osobe koje kupnjom prve nekretnine rješavaju stambeno pitanje, odgovorili su da slučajevi oslobođenja navedeni u članku 6. Zakona ne uključuju kupnju prve nekretnine.

Zakon ne propisuje ni posebno oslobođenje za prvu prodaju novogradnje na koju je obračunat PDV. Županijskim propisom određena je najveća dopuštena stopa od pet posto, dok konkretne stope utvrđuju gradska i općinska vijeća. Naplaćeni porez u cijelosti pripada jedinici lokalne samouprave na čijem se području nekretnina nalazi.

Što to znači za kućni proračun pokazuje jednostavan ilustrativni izračun: ako je utvrđena porezna osnovica 250.000 KM, uz stopu od pet posto porezna obveza iznosi 12.500 KM. To je zaseban trošak koji kupac mora uračunati u financiranje kupnje.

Oslobođenje je postojalo, a njegovo vraćanje tražilo se još 2013.

U „Izvještaju o problemima privrednika HNK/Ž“, koji je Ministarstvo gospodarstva pripremilo u listopadu 2013. godine, oporezivanje novogradnje izdvojeno je kao jedan od problema poslovnog okruženja.

Dokument podsjeća da je izmjenama zakona iz 2008. postojalo oslobođenje za prijenos vlasništva na novosagrađenim objektima koji se prodaju prvom kupcu u roku od dvije godine od primopredaje. Navodi se da je ta povlastica ukinuta izmjenama iz 2012. godine.

U izvješću se zato preporučivalo ponovno uvođenje olakšica. Kao druga mogućnost, ako postojeće zakonsko rješenje ostane na snazi, predlagalo se da lokalne vlasti smanje stopu ispod pet posto kako bi potaknule kupnju stanova.

Današnje nezadovoljstvo kupaca tako se odnosi na pitanje koje je u službenim županijskim dokumentima prepoznato prije gotovo trinaest godina.

Kupac je osporavao oba poreza, sud odbio tužbu

O odnosu PDV-a i poreza na promet nekretnina već se odlučivalo i pred mostarskim sudom.

Županijski sud u Mostaru presudom od 25. rujna 2024., u predmetu broj 07 0 U 020221 21 U, odbio je tužbu kupca koji je osporavao porez na nekretnine kupljene od investitora. Kupac je tvrdio da je PDV već sadržan u cijeni te da dodatno oporezivanje predstavlja dvostruko oporezivanje.

Sud je zauzeo stajalište da je riječ o različitim porezima s različitim pravnim osnovama. Obrazložio je i da se porez na promet nekretnina utvrđuje prema procijenjenoj tržišnoj vrijednosti, koja može biti niža, viša ili jednaka ugovorenoj cijeni. U tom je predmetu procijenjena vrijednost bila jednaka kupoprodajnoj cijeni s uključenim PDV-om.

Hercegovina.info upravo je zato Poreznu upravu pitala uključuje li osnovica i PDV sadržan u cijeni. U dostavljenom odgovoru nisu izričito odgovorili na taj dio pitanja, nego su naveli da je osnovica prometna vrijednost koju procjenjuje nadležno povjerenstvo.

U susjednoj županiji zakon izričito izuzima novogradnju

Da se ovo pitanje može urediti drukčije pokazuje primjer Hercegbosanske županije.

Njezin zakon izuzima stjecanje novogradnje na koju se obračunava i plaća PDV kada su istodobno ispunjena tri uvjeta: prodavatelj je pravna osoba registrirana za izgradnju i prodaju nekretnina, riječ je o novosagrađenoj nekretnini te se ona prodaje prvom kupcu.

I zakon Kantona Sarajevo propisuje oslobođenje za novosagrađeni objekt koji se prodaje prvom kupcu, a za koji je plaćen PDV.

Ovdje treba razlikovati dva pojma: prvu prodaju novoizgrađenog stana i kupnju prve nekretnine u životu kupca. Oslobođenje vezano uz novogradnju u navedenim odredbama proizlazi iz obilježja same prodaje, a ne iz toga je li kupcu to prvi stan.

HNŽ vraća do 7.500 KM, ali uz niz uvjeta

HNŽ ima program refundiranja plaćenog poreza za mlade obitelji, pa ne bi bilo točno zaključiti da nikakva pomoć ne postoji. Međutim, taj program ne ukida poreznu obvezu niti obuhvaća sve kupce prve nekretnine.

Prema javnom pozivu za 2026., povrat iznosi najviše 7.500 KM. Među uvjetima su dob barem jednog partnera do 40 godina u propisanom trenutku, uvjeti prebivališta te nepostojanje druge stambene nekretnine u sadašnjem ili ranijem vlasništvu podnositelja, partnera i njihove djece.

Traži se i namjenski kredit kojim je financirana najmanje polovica vrijednosti nekretnine, uz iznimku za nekretnine ugovorene vrijednosti manje od 100.000 KM. Uvjeti se odnose i na izvanbračne zajednice sukladno Obiteljskom zakonu.

Porez prethodno mora biti plaćen, a sredstva se odobravaju prema redoslijedu zahtjeva. Poziv predviđa i mogućnost realizacije iz proračuna neke sljedeće godine ako su sredstva iscrpljena.

Na ilustrativnom primjeru porezne obveze od 12.500 KM, čak bi i najveći predviđeni povrat ostavio kupcu 5.000 KM troška.

Prema podacima Vlade, za 2025. godinu refundiranje poreza ostvarilo je 59 podnositelja, a još troje povrat rente i naknade za uređenje građevnog zemljišta. Ukupno je dodijeljeno 406.942,70 KM.

Povrat PDV-a zasebno je pravo

U međuvremenu je na državnoj razini uređen i postupak povrata PDV-a pri kupnji prvog stana.

Uprava za neizravno oporezivanje BiH objavila je 8. srpnja 2026. upute za podnošenje zahtjeva. Pravo, uz propisane uvjete, mogu ostvariti punoljetni državljani BiH sa stalnim prebivalištem u zemlji koji kupuju prvi stan čija prodaja podliježe PDV-u.

Predviđen je povrat za površinu do 40 četvornih metara za kupca te dodatnih 15 četvornih metara po članu obiteljskog kućanstva za kojeg se ostvaruje pravo. Među potrebnim dokazima je i potvrda da je cijena s PDV-om u cijelosti plaćena.

Taj postupak treba razlikovati od županijskog poreza na promet nekretnina i programa njegova refundiranja: povrat PDV-a sam po sebi ne predstavlja oslobođenje od poreza propisanog zakonom HNŽ-a.

Ni objavljeni nacrt ne donosi traženo oslobođenje

HNŽ je ove godine pokrenula donošenje novog zakona. Skupština je nacrt prihvatila 11. svibnja, a javna rasprava održana je 9. lipnja. Ministar financija Adil Šuta tada je kao ciljeve naveo jednostavnije postupke i rješavanje poteškoća u primjeni propisa.

U objavljenoj verziji nacrta, o kojoj je Hercegovina.info ranije pisala, predviđena je osnovna stopa od pet posto. Među oslobođenjima nema općeg oslobođenja za kupnju prve nekretnine niti posebnog izuzeća za prvu prodaju novogradnje na koju je obračunat PDV. Riječ je o nacrtu, čiji se sadržaj tijekom zakonodavnog postupka može mijenjati.

Porezna uprava u aktualnom odgovoru redakciji i dalje se poziva na postojeći zakon. Za pitanja o novom zakonskom rješenju i razlozima zbog kojih oslobođenje nije predviđeno navela je da nisu u njezinoj nadležnosti.

Hoće li se to promijeniti odlukom Vlade i Skupštine HNŽ-a, iz dostavljenog odgovora nije poznato. Čitatelj koji se obratio redakciji svoj zahtjev sažima ovako:

„Porezna politika trebala bi biti jedan od instrumenata kojim se takve ljude zadržava, a ne dodatno opterećuje.“