VIDEO  Kupovina stanova u Dubaiju iz BiH: Kripto, gotovina i sumnjive transakcije

U sjedištu kompanije Park Group Dubai na Baščaršiji u Sarajevu, jednog listopadskog poslijepodneva 2025. godine, dočekivali su goste. Žena sa spiskom uvela je potencijalnog klijenta na sastanak u zaseban ured.

"Nikakva papirologija nije potrebna. Porijeklo novca nije potrebno. Transfer se može obaviti bankom, web transferom, preko računa, gotovinom. Sve je moguće. Sve se može dogovoriti", kazao je predstavnik kompanije novinaru koji se predstavio kao zainteresirani klijent, piše Detektor.

Kompanija u svojoj ponudi ima nekretnine u Ujedinjenim Arapskim Emiratima (UAE), a kako je Detektor otkrio, kupnju nudi gotovinom i kriptovalutama bez traženog objašnjenja o porijeklu novca, uz obećanje da će se njezini predstavnici pobrinuti za sve transakcije. Sve bi, kako je istraživanje pokazalo, bilo odrađeno u suradnji s partnerima u Dubaiju te stanograditeljima koje su mediji ranije ocijenili problematičnima zbog sumnje u pranje novca.

Ne pitaju za porijeklo novca

Detektor je otkrio i da kompanija Park Group Dubai iza sebe ima nezapočete projekte gradnje luksuznih nekretnina u užoj i široj okolini Sarajeva.

Nakon što je Detektor službeno zatražio komentar o onome što je rečeno na sastancima, iz kompanije su negirali rad protivan propisima.

U razgovoru koji je Detektor obavio u dva navrata, na sastancima u listopadu i studenome 2025. godine, u sjedištu Park Group Dubai, predstavnici te kompanije tvrdili su da je sve što kupac treba osigurati putovnica te da o porijeklu novca neće pitati.

Novinar Detektora tom se prilikom predstavio lažnim identitetom, kao Adnan Hodžić, zastupnik ruskih migranata u Bosni i Hercegovini i državljana BiH koji svoj novac žele prebaciti u Ujedinjene Arapske Emirate.

Tijekom susreta na uredskom stolu bile su brošure kompanije Damac. Isto ime nalazilo se i na plakatima Park Group Dubai.

Pranje novca

Anti-Money Laundering (AML) Network je u dva navrata povezala Damac s pranjem novca u vlasništvu ruskih i nigerijskih milijunaša. AML Network je nezavisna međunarodna platforma za nadzor posvećena otkrivanju skrivenih mreža pranja novca, financijskih tajni i ilegalnih financija.

U ožujku 2024. godine švedska televizijska postaja SVT poslala je u Dubai novinara koji se predstavio kao kupac nekretnine. U razgovoru s predstavnicima kompanije Damac dobio je ohrabrenje da se stan može kupiti "u vrećama gotovine" i kriptovalutama te da se neće suočiti "ni s kakvim pitanjima o svojim sredstvima".

Kompanija Damac negirala je zaključke SVT-a, rekavši tada da vode računa o porijeklu novca.

Slična ohrabrenja o manjku interesa za porijeklo sredstava Detektoru su saopćena u prostorijama Park Group Dubai na Baščaršiji.

"Možete im prenijeti da apsolutno nema veze odakle novac dolazi i odakle klijenti dolaze", rečeno je novinaru Detektora u listopadu nakon njihove konstatacije da klijenti žele biti oprezni.

Iznošenje novca

Iznošenje gotovine iz Bosne i Hercegovine jasno je regulirano.

"Fizičke osobe u putničkom prometu s inozemstvom preko graničnog prijelaza mogu prenijeti iznos gotovine veći od 10.000 eura, ali uz predočenje odobrenja Ministarstva financija Republike Srpske ili Ministarstva financija Federacije BiH", stoji u objašnjenju Uprave za neizravno oporezivanje BiH.

Također se objašnjava kako su svi putnici koji unose ili iznose gotovinu ili vrijednosne papire u iznosu većem od 10.000 eura dužni to prijaviti carinskom organu na svakom graničnom prijelazu u Bosni i Hercegovini.

Novinar Detektora s predstavnicima kompanije na sastancima, na kojima se predstavio kao zainteresirani zastupnik mogućih klijenata, razgovarao je o iznosu do 400.000 konvertibilnih maraka.

Na pitanje o postojanju sive zone kada je riječ o gotovini, odgovoreno je potvrdno.

Transfer "bez rizika"

Nerminka Hamidović, predsjednica Notarske komore Federacije BiH, objasnila je za Detektor da je nuđenje kupnje nekretnine u inozemstvu gotovinom, bez bankarske transakcije, kršenje Zakona o sprječavanju pranja novca.

"To je nezakonito. Agencije za promet nekretnina su obveznici tog zakona, isto kao notari, isto kao bankari, isto kao odvjetnici. Dakle, svako gotovinsko plaćanje predstavlja kazneno djelo", rekla je Hamidović. Naglasila je i da se to odnosi na plaćanja veća od 30.000 konvertibilnih maraka.

Tijekom sastanka dodano je kako je transfer moguć "bez rizika" te da će se to "pregovarati s Billionaire Homes", partnerom kompanije Park Group Dubai.

Posredništvom za prebacivanje novca, rečeno je, bavi se direktor.

To je Iftikhar Yousuf, koji je ujedno i vlasnik kompanije Park Group Dubai. Yousuf je također prisustvovao jednom sastanku s novinarom Detektora u listopadu te je tom prilikom kazao da postoji mogućnost da kupac može sakriti identitet, a da u njegovo ime sve završava treća osoba.

To je bio odgovor na pitanje novinara mogu li kupci biti zaštićeni.

"Čišćenje para"

Iftikhar Yousuf je otac Shahzaiba Yousufa, vlasnika Billionaire Homes u Dubaiju, rečeno je na jednom od sastanaka.

"Ako novac nije legaliziran, ako je to gotovina, ne treba razmišljati o tome. (...) Naša je odgovornost kako će se to prebaciti", obrazloženo je na sastanku, uz pojašnjenje da se transfer vrši tako što se ista suma novca u BiH, koju treba prebaciti, nalazi i u Dubaiju. Taj novac se prebacuje graditelju nekretnine.

"Oko novca se ne mora brinuti, novac neće izaći iz zemlje u novčanicama. (...) U tome i jest stvar posredništva", objasnili su. Na sastanku je rečeno i da postoji mogućnost da se novac prenese fizički, ali da to ne savjetuju jer "nema potrebe preuzimati taj rizik".

Tom prilikom kazano je i da je ulaganje u Dubai u ovom trenutku "čišćenje para", uz ograđivanje da to firma Park Group Dubai ne radi.

"Sistem je takav da nikoga ne pita odakle novac dolazi, zato je našim ljudima interesantno, ne samo našim nego svim ljudima koji imaju gotovine koju trebaju iskoristiti, očistiti", objašnjeno je. Novinaru Detektora također je rečeno da se stanovi mogu kupiti i kriptovalutama te da tu "nema limita".

Što kažu iz Park Group Dubai?

Detektor je prije objave kontaktirao Park Group Dubai i u pitanjima naveo da je za potrebe istraživanja novinar bio na sastanku, gdje je dobio sporne informacije. U odgovoru firme navedene su tvrdnje drugačije od onih dobivenih na sastanku te se negira poslovanje koje nije regulirano.

Potom je rečeno kako je to odgovor na pitanje Detektora o važnosti skrivanja identiteta.

Iz Park Group Dubai kasnije su za Detektor potvrdili da je Damac njihov bliski partner i da je jedan od predstavnika te kompanije bio u prostoriji s novinarom tijekom prvog sastanka u listopadu.

U jednom od odgovora iz Park Group Dubai navedeno je i da poslovanje te kompanije u pogledu promocije nekretnina u Dubaiju postoji tek nekoliko mjeseci te da do sada još nisu imali nijednu prodaju.

Problematični transferi

Željko Rička, profesor ekonomije i financija, za Detektor je pojasnio rizike takozvanog hawala modela transfera novca.

Hawala podrazumijeva transfer novca na temelju povjerenja, izvan bankarskog sustava i bez fizičkog pomicanja novca preko granica država.

"To je starinski metod transfera novca iz države u državu. Nedozvoljen metod. Nije regulirano", rekao je Rička, dodavši kako je u nekim državama Istoka ona zaživjela kao pravilo ponašanja.

Dodao je i da ne preporučuje davanje kopije putovnice, što je sugerirano Detektoru na jednom od sastanaka.

"On može zloupotrijebiti vaše ime i prezime. Kad date kopiju, on može prebaciti ne 400.000, nego pet milijuna koristeći kopiju vaše putovnice. Nikako putovnicu davati, ni u jednoj varijanti. Svejedno, ni kopiju", kazao je Rička, dodavši da ni kupnja nekretnina kriptovalutama nije dobra opcija jer transfer kriptovaluta nije legaliziran u BiH.

"Da ih ima, ima ih. U Strategiji borbe protiv pranja novca kao jedan od glavnih rizika u BiH naveden je rizik od kriptovaluta", naveo je profesor financija.

Vijeće europskog tijela za borbu protiv pranja novca Moneyval pozvalo je BiH da poboljša svoje mjere u borbi protiv pranja novca u izvještaju objavljenom početkom veljače 2025. godine.

Tom prilikom Moneyval je stavio BiH u razdoblje promatranja.

Europska unija je 14. siječnja 2026. godine upozorila BiH da bi mogla biti stavljena na "sivu listu" ako ne bude ostvaren značajan napredak u otklanjanju nedostataka u sustavu za sprječavanje pranja novca.

Riječ je o listi FATF-a, globalnog nadzornog tijela za sprječavanje pranja novca i financiranja terorizma, koja podrazumijeva listu pod pojačanim nadzorom.

"Uvrštavanje na sivu listu imalo bi neposredne i konkretne posljedice na poslovne subjekte, banke, platni promet, investicije i ekonomski kredibilitet Bosne i Hercegovine te bi utjecalo na pristup međunarodnim financijskim tržištima i transakcijama, privatne komercijalne aktivnosti, kao i javne fiskalne poslove", navodi se u priopćenju.

Stoga je važno, navodi se iz Bruxellesa, da BiH hitno pristupi usvajanju zakona koji će poboljšati situaciju.

"Oni od nas traže da mi takvu pažnju posvećujemo svakom transferu, s dokazima, s verifikacijom. U zakonu imate proceduru 'praćenja klijenata'. To je istražna radnja koja se nameće svima onima koji se bave prometom novca", objasnio je Rička.

Dodao je i da se kupnja stana u Dubaiju može obaviti legalno, na isti način kao što bi netko kupio stan u BiH.

"Pretpostavimo da na računu imate novac, idete u banku, kažete da hoćete transferirati tu i tu, priložite ugovor s prodavateljem ili graditeljem stana u Emiratima i onda na taj način možete transferirati uz sitne procedure. Svejedno je šaljete li 5.000 ili 400.000 maraka. Nema nitko pravo da vam osporava kupnju stana bilo gdje", objasnio je Rička.

Iz Agencije za bankarstvo Federacije BiH za Detektor su upozorili da Zakon o deviznom poslovanju definira kako rezident ne može izvršiti plaćanje ili izdati nalog za plaćanje prema inozemstvu na temelju simuliranog ugovora ili druge nevjerodostojne dokumentacije, odnosno zaključiti ugovor u kojem nije navedena stvarna vrijednost.

U vezi s pitanjima koja se odnose na transakcije kriptovalutama i "hawala" transakcije, iz Agencije poručuju kako trenutni zakonodavni okvir u Federaciji Bosne i Hercegovine ne definira obavljanje prethodno navedenih transakcija.

Prikriveni identiteti i ograničeni propisi u UAE

Kako su za Detektor objasnili iz organizacije C4ADS iz Washingtona, koja se bavi globalnim sigurnosnim pitanjima, ograničeni propisi o transparentnosti i minimalni standardi otkrivanja podataka u UAE omogućuju kompanijama u Dubaiju da prikriju identitet kupaca nekretnina korištenjem fiktivnih kompanija i posrednika, kao i offshore subjekata.

Ta tajnost, prema ocjeni te organizacije, omogućuje ozbiljna financijska kaznena djela, uključujući pranje novca, korupciju i izbjegavanje sankcija, omogućujući korumpiranim dužnosnicima, kriminalcima i sankcioniranim osobama da "parkiraju" nezakonita sredstva u nekretninama u Dubaiju, a da pritom ostanu neotkriveni.

"Anonimnost gotovo onemogućava organima za provođenje zakona da prate stvarne vlasnike, prate ukradenu imovinu ili povrate prihod od korupcije. Ovaj sistem je Dubai učinio utočištem za prikrivanje bogatstva stečenog pronevjerom, mitom i utajom poreza, potkopavajući globalne napore protiv korupcije", ocijenili su iz C4ADS-a u pisanom odgovoru.

Drugi problem je, kako su objasnili, hawala, neformalni, na povjerenju zasnovani sustav transfera novca, koji funkcionira izvan tradicionalnih bankarskih kanala, gdje se sredstva prenose putem posrednika korištenjem kodova. To znači da fizički novac ne prelazi granice, a transakcije ostavljaju minimalne papirne tragove, objasnio je C4ADS.

"Velika i labavo regulirana hawala mreža UAE stvara paralelni financijski sustav koji je gotovo nemoguće pratiti organima za provođenje zakona, što Dubai čini ključnim čvorom za međunarodni financijski kriminal", naveli su iz C4ADS-a.

Propali projekti

Detektor je otkrio da je Yousuf vlasnik još dvije kompanije u Bosni i Hercegovini, A&W i Rakovica Estate, obje registrirane u Sarajevu.

Iza sebe ima nekoliko nezavršenih projekata. Među njima je Capital Hills, koji je 2021. predstavljen kao luksuzno naselje na istočnom prilazu Sarajevu. U prosincu 2025. prostor na kojem je naselje zamišljeno još uvijek je bio samo livada.

Uvidom u dokumente Općine Stari Grad Sarajevo, Detektor je saznao da je Yousuf u veljači 2024. zatražio urbanističku suglasnost za jedan objekt na spomenutoj lokaciji, ali da do kraja 2025. ta dozvola nije izdana.

Detektor je uvidom u zemljišne knjige utvrdio da je dio zemljišnih čestica na području planiranog naselja i danas u vlasništvu Yousufa, kao i značajan broj čestica u mjestu Zenik kod Rakovice, nedaleko od Sarajeva. Tu je Yousuf 2021. predstavio Ranchwille, naselje koje nikada nije izgrađeno.

Mještani sela Zenik, koje se nalazi pored zemljišta, ispričali su za Detektor, uz uvjet da se ne navode njihova prezimena, kako se na njemu već dugo ništa ne događa. Ismet se prisjeća da su prije dvije godine pored njegove kuće prolazili veliki bageri.

"Trajalo je to jednu sezonu, od proljeća do kasne jeseni, i odvozili su drveće, provlačili granje kamionima i prikolicama. Pravili su od toga pelet. Vozili u Brezu, mislim. Dizali su kablove da bi mogli proći", rekao je Ismet za Detektor, upućujući novinara svom susjedu Hasanu.

Kazao je da su investitori planirali "neki hotel", ali da nitko na tom zemljištu nije radio ništa već dvije godine.

Na stranici Ranchvillebosnia.com, dostupnoj na engleskom i arapskom jeziku, koja je posvećena projektu kod Rakovice, uz opis naselja navedene su i kriptovalute kao oblik plaćanja nekretnina koje još uvijek ne postoje. Na dnu stranice nalazi se naziv firme "Park Group Dubai", uz adresu i način kontaktiranja.

Na upit Detektora, Općina Ilidža, u kojoj se nalazi Rakovica, proslijedila je dokument iz kojeg je vidljivo da Iftikhar Yousuf na području te općine nije podnio zahtjev za izdavanje odobrenja za građenje na svoje ime.

Yousuf je, kako je Detektor otkrio, podnio zahtjev za izdavanje urbanističke suglasnosti na području Gladnog Polja na Ilidži, 20 minuta vožnje od lokacije Ranchwillea, ali je zahtjev u kolovozu 2024. odbačen zbog manjka dokumentacije. Iako ga je Općina obavijestila o dokumentima koji nedostaju, do kraja 2025. ih nije dostavio.

To nije cijeli popis projekata firme Park Dubai koji nisu realizirani.

Yousuf je 2021. gradonačelniku Visokog Mirzi Ganiću predstavio projekt LouLou Resorta, planiranog u okolini tog mjesta, čija je vrijednost trebala iznositi između 15 i 20 milijuna konvertibilnih maraka.

"U travnju 2021. godine u medijima je objavljena informacija o potencijalnoj izgradnji luksuznog kompleksa u Visokom. Nekoliko mjeseci kasnije održan je sastanak, iniciran od potencijalnog investitora gospodina Yousufa, na kojem je predstavljena njegova ideja i namjera za ulaganje na području grada Visoko", rekao je Ganić za Detektor.

Kazao je da je Grad Visoko tom prilikom izrazio spremnost da, u okviru zakona i propisanih procedura, pruži administrativnu podršku ako bi ideja ušla u fazu realizacije.

"Međutim, nakon prezentacije ideje nije bilo daljnje komunikacije s investitorom niti bilo kakve druge aktivnosti u smislu početka realizacije prezentirane ideje", objasnio je Ganić.

Na Facebook stranici "Park Investments International" i dalje se mogu naći reklame za prodaju nekretnina na spomenutoj "LouLou" lokaciji, na arapskom jeziku.

Iz Park Group Dubai na pitanje o navedenim projektima odgovorili su da su u fazi čekanja dozvola, prateći sve birokratske procedure.

"Iz tog razloga još uvijek nismo započeli građevinske radove. LouLou resort je odbačen projekt iz razloga što su investitori koji su tada imali interes za ulaganje izgubili interes zbog čekanja na papirologiju i dozvole", navedeno je u odgovoru kompanije.

Iz kompanije Park Group Dubai odbili su prijedlog Detektora da obave još jedan razgovor.